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 매매/계약/등기 |
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부동산 거래는 매도인과 매수인의 의사표시 일치로 성립되므로 계약당사자로서의 권리유무 확인을 위하여 주민등록 번호와 권리자 명의가 일치하는지 반드시 확인합니다.
매수인은 매입 희망 부동산의 해당지번을 확인하고 토지대장 등 기부등본, 도시계획확인원, 용도지역확인원에 따라 현장 확인과 매도자가 실제 소유자인지 여부 확인합니다.
매도인과 소유자가 다른 경우는 소유자의 위임장(인감증명서로 동일인 여부 확인)으로 정당한 대리권 유무를 확인하고, 법인과 거래시 계약 상대방의 법인부동산 거래권한 유무를 반드시 확인합니다. (확인서류 : 법인등기부등본, 법인인감증명서 등)
등기부등본은 상대방이 제시하는 그대로 믿지 말고 반드시 관계공무원의 인증(원본과 동일 확인)여부를 확인해야 하고 가능한 본인이 직접 등기부등본을 열람하거나 발급, 또한 상대방이 제시하는 등기권리증 또한 원본여부를 세밀히 검토/확인해야 합니다.
단시일에 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 부동산은 일단 매입대상에서 제외해야 하며 특히 여러 가지 담보물권 및 예고등기, 가등기가 설정된 부동산은 매입하지 않는 것이 현명합니다.
이해당사자의 확정판결에 의한 부동산을 매수할 경우에는 패소한 자를 직접 방문하여 사실여부를 확인합니다.
재산세 납세자와 소유자가 상이할 경우는 그 이유를 확인해야 하고, 도시계획 여부 및 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인합니다.
등기란 국가에서 법정절차에 따라 등기부라는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 대상 부동산에 대한 권리관계 및 기타의 변동사항을 기재하는 것입니다.
부동산 등기부는 누구나 소정의 수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고, 또한 이해관계있는 부분에 한하여 열람할 수 있습니다.
등기신청에는 신청서 작성과 참고자료인 토지/건축물대장 등 서류, 그리고 각종 관련법규에 따른 비용이 필요하며, 부동산 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 신청해야 합니다.
절차나 내용상의 어려움으로 인해 등기는 통상 법무사가 양쪽의 위임을 받아 처리하는 경우가 대다수입니다.
등기공무원은 신청순서대로 접수하여 등기부에 기재하며, 신청서류상 형식적인 결함에 대한 각하권은 있으나 계약내용 자체에 대한 실질적 심사권은 없습니다.
< 소유권 보존등기 신청서류 >
주민등록표등본 1통
신청서부본 3통 (신청인용, 지자체용, 세무서용)
지방세법이 정하는 토지 및 건물에 대한 과세시가 기준에 의한 등록세 납부영수필통지서 및 영수필확인서 각 1통 (토지의 경우 주택채권매입필증)
등기대상 부동산의 토지대장등본 또는 건축물관리대장등본 1통
등기신청수수료, 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분 건물인 경우에는 건물도면 1통씩 필요
< 소유권 이전등기 신청서류 >
등기필증 (구권리증), 등기의무자 (매도인 등)의 인감증명서 (발급일로부터 6개월 이내)
등기원인 증명서류 (매매계약서, 증여계약서 등)
등록세 납부영수필 통지서 및 확인서 1통
신청서 부본 2통 (지자체용,세무서용)
매도인 및 매수인의 각 주민등록표등본
토지대장 (건물은 건축물관리대장) 등본
호적 (제적) 등본 (상속등기의 경우)
소정의 주택채권 매입 (과세시가 표준액 500만원 이상일 경우)
등기원인에 대하여 제3자의 허가/동의/승낙을 증명하는 서면 (필요시)등
< 설정등기 신청서류 >
근저당권설정계약서
설정자 (소유자)의 인감증명서
등록세 영수필 확인서 및 통지서
주택채권매입필증 (설정금액 1000만원 초과시)
등기신청수수료
※ 설정등기 종류 : 지상권, 지역권, 저당권, 전세권, 임차권
< 등기필증 분실시 해야할 일 > 다음 3가지 중 택일
등기의무자(매도인)가 등기소에 직접 출석
변호사 또는 법무사가 본인임을 확인
등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증
< 등기부등본상 소유자 주소 및 성명변경 시 이를 변경 등기하려면 >
변경사실 증명서류 (주민등록등본, 호적초본)
신청서 부본 2통 (등기필증용, 지자체용)
등록세 영수필 확인서 및 통지서 각 1통
등록세 영수필 확인서 및 통지서 각 1통
계약서는 내용이 불분명하거나 분쟁의 소지가 없도록 구체적이고 명확하게 작성하며, 특약이 있을 경우 필요한 내용을 명백히 기재해야 합니다. 실측면적 차이에 당사자간 일체 이의를 제기하지 않기로 한다든지, 실제면적에 의해 계약체결을 한다는 등 조건을 분명히 명기해야 후일 대금 증/감액에 따른 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.
매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 매도자가 추가 저당권을 설정하거나 이중계약 등을 할 것에 대비하여 계약서상 별도로 금지약정을 하는 것이 필요합니다.
부동산 중개업소의 말만 믿고 계약하는 것은 금물. 중개업소에 따라 매도인 측의 말만 믿고 그대로 매수인에게 전달할 수도 있고, 계약을 성립시키기 위해 과장의 가능성이 있기 때문입니다.
☞ 부동산 등기의 일반원칙에는 다음과 같은 4가지가 있습니다.
신청주의 원칙
등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 어떤 등기라도 당사자의 신청에 의해서만 가능하며 (부동산등기법 제27조), 당사자의 신청없이는 등기공무원 스스로 등기할 수 없습니다.
신청의 요식성
등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 하며, 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 무효가 될 수 있습니다.
공동신청 원칙
부동산 권리관계는 이해관계가 매우 크므로 한 쪽의 일방적인 등기는 다른 쪽에 커다란 피해를 줄 수 있기 때문에 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기 신청하게 하고 (부동산등기법 제28조) 등기공무원에게는 등기신청서에 대한 형식적 심사권만을 부여하여 등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도하게 됩니다. 단, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시 변경, 등기명의인 주소를 변경하는 것 등은 단독으로 신청 가능합니다.
출석원칙
등기의 진정성을 확보하기 위하여 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야 하며 (부동산등기법 제28조), 양 당사자의 대리인이 출석한 경우 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철저한 확인의무가 부과되어 있습니다. (법무사법 제23조)
☞ 주택을 취득한 경우 매수인은 잔금지불일에 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 서류를 받게 됩니다.
⊙ 매도인이 주어야 할 서류
등기권리증 (등기필증)
매도용 인감증명서 1통: 효력기간이 1개월 이내 (매수인의 성명, 주소, 주민등록번호)
양도신고확인서 1통: 매도인이 세무서에 거래내용을 신고할 때 발급
주민등록등본 1통
매매계약서 원본 및 사본 각 1통
⊙ 매수인이 준비할 서류
매수인 주민등록등본 1통
검인계약서 2통
등록세 영수필 확인서 / 통지서 각 1통
국민주택채권매입필증 (1종) 1통
토지대장 1통
건축물관리대장 (가옥대장) 1통
※ 법무사를 통해 등기시 매수인은 주민등록등본 2통을 더 준비하고 등록세, 인지세, 국민주택채권매입금액 및 수수료를 법무사에게 지급
⊙ 이전등기 절차
1단계 : 매매계약서, 부동산관할 시, 군, 구 지적과에서 검인 받기
매매계약서는 관할지역 지적과에서 검인을 받는데, 검인을 신청할 때는 계약서 원본 2통과 함께 사본 2통도 함께 제출합니다. 지적과에서는 원본은 검인해 신청인에게 교부하고 사본2통은 보관용과 송부용으로 사용합니다.
2단계 : 검인계약서에 인지첨부하기
부동산에 관한 권리가 발생하거나 변경, 소멸시 그 증서에 대해 인지세를 납부합니다. 따라서 검인계약서에도 인지세 납부하고 인지를 첨부할 의무가 있습니다. 부동산 소유권 이전등기에 따른 인지세는 금액이 5백만원 이하인 경우 비과세이며 과세금액은 1만원에서 35만원까지 8단계로 구분됩니다.
3단계 : 등록세 납부 후 납부영수증, 영수필 확인서 밑 통지서 받기
매매계약서 검인 직후 부과과에서 취득세, 등록세 고지서를 발부 받습니다. 등록세를 납부할 때도 납부영수증 및 영수필 확인서 각 1통, 통지서 1통을 받는데, 이 서류들은 부동산 등기 신청시 첨부해야 하므로 잘 챙겨두어야 합니다. 매매로 인한 소유권이전등기 시에는 등록세는 과세표준의 33%이며, 개인간의 거래시 검인계약서 상의 신고가액을 과세표준으로 합니다. 이 때 신고가액의 20%는 감면하고 80%에 대해서만 과세하고 있습니다. 등록세를 납부할 때에는 등록세액의 20%를 교육세로 함께 납부해야 합니다.
4단계 : 주택은행에서 국민주택채권 매입하기
해당 부동산의 과세표준액이 일정금액 이상일 경우에는 꼭 주택은행에서 제 1종 국민주택채권을 매입해야 합니다. 주택의 경우에는 과세표준액이 5백만원 이상일 때 일정비율에 해당하는 금액의 채권을 매입해야 합니다. 그러니까 해당 과세 표준액이 5백만원 미만이면 국민주택채권을 매입할 필요가 없습니다. 토지의 과세표준은 개별공시지가에 일정비율을 곱하여 산출한 금액이 사용되며, 해당 주택의 개별공시지가는 토지대장에 기재됩니다.
5단계 : 등기신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부하여 등기신청하기
소유권이전등기 신청서는 부동산의 표시란, 등기원인과 그 연월일란, 등기목적란, 등기의무자와 등기권리자란으로 이루어져 있습니다. 등기의무자는 신청하는 등기로 인하여 등기부상의 권리를 상실하는 매도인을 말하며, 등기권리자는 등기부상의 권리를 취득하는 매수인을 의미합니다. 부동산 과세표준 내역서에는 토지분과 건물분 과세표준산정내역, 부동산취득가액, 등록세액, 교육세액, 국민주택채권 매입금액 등을 기입해야 합니다. 한가지 기억할 점은 부동산 소유권 이전등기는 잔금지급일 또는 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야 한다는 것입니다. 만일 이 기간 초과하면 과태료가 부과됩니다.
6단계 : 소유권이전등기 완료시 등기권리증 접수 및 등기부등본 확인하기
등기신청서를 준비한 첨부서류와 함께 해당등기소에 접수한 뒤 아무 하자가 없으면 그 다음날로 소유권 이전등기가 완료됩니다. 따라서 등기권리권자인 매수인은 접수 다음날 등기권리증을 접수할 수 있습니다. 등기권리증을 발부 받은 후에는 등기부등본을 교부 받아 소유권이전등기가 제대로 되었는지 확인할 필요가 있습니다. 소유권 이전등기가 제대로 되어 있으면 비로소 그 물건을 직접적 배타적으로 지배할 수 있는 권리가 생기는 것입니다.
대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 영수증을 주고 받는 등 내용을 명기합니다.
대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 그 직전에 등기부등본을 확인합니다.
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 하며, 정해진 기간을 경과한 경우 최고 등록세액의 300%까지 과태료가 부과됩니다.
등기는 중요한 자산인 부동산의 소유자 및 권리관계 등을 명확히 공시하는 제도로서 등기되지 않은 부동산에 대해서는 정당한 소유권을 주장할 수 없기 때문에 (‘등기가 없으면 대항요건이 없다’) 계약내용이 종결되는 대로 신속히 이전등기를 해야 할 필요가 있습니다. 또한 등기부등본을 발급 받아 정상적으로 이전등기가 되었는지 여부를 확인합니다.
구 등기부는 한자 및 세로쓰기를 사용하여 읽기가 불편했으나 새로운 등기부는 한글 및 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 쉬워졌습니다.
그러나 새로운 등기부에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되지 않으므로 그것을 확인하려면 구 등기부를 열람해야 합니다.
또, 토지 및 건물 등기부는 별도로 존재하므로 권리관계 확인을 위해서는 모두 보아야 합니다.
한편, 소유권이 이전되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않으며, 말소하는 경우는 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
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