다음은 아파트생활연구소 상담지원국에서 정리한 ‘사업주체의
부도에 따른 입주예정자대표회의 올바른 운영을 위한 몇가지 제안’에서 발췌한 글임을 밝힙니다.
1. 입주예정자대표회의 법적 근거
1) 주택건설촉진법 제33조의2 (사용검사등)
④사업주체가 파산 등으로 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의
시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령이 정하는 바에 의하여 사용검사를 받을 수 있다.[신설
99.12.9, 94.1.7]
2) 주택건설촉진법시행령 제34조의2 (시공보증자 등의 사용검사)
①법 제33조의2제4항의 규정에 의하여 사업주체가 파산등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는
경우에는 시공을 보증한 자가 시공을 하여야 한다. 이 경우 시공이 완료된 때에는 그 시공을 보증한
자 또는 입주예정자대표회의가 사용검사를 받을 수 있다. [개정 99·4·30]
②제1항의 경우 시공을 보증한 자가 파산등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가
시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.[개정 99·4·30]
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 입주예정자대표회의의 구성·운영등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로
정한다. [신설 99·4·30] [본조신설 93·2·20]
3) 주택건설촉진법시행규칙 제22조의2 (입주예정자의 사용검사)
① 시장 등은 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경우에는 입주예정자로
구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고, 건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야
한다.
② 입주예정자는 입주예정자 과반수 이상의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를
구성하여야 한다.
③ 입주예정자대표회의는 영 제34조의2제1항 또는 제2항의 규정에 의한 사용검사를 신청하는
때에는 당해 공사를 완료한 시공자의 확인을 받아야 한다. [전문개정 99·6·29]
2. 사업주체의 부도에 따른 입주예정자대표회의의 구성 및 역할
1) 입주예정자 대표회의의 구성
* 시기 : 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경우 * 구성 : 입주예정자
과반수 이상의 동의로 구성(집회, 서면 등을 통한 동의) * 구성원수 : 입주예정자중 10인
이내의 입주예정자 대표를 선출.
2) 법률에서 해석되는 입주예정자대표회의의 권한
* 사업주체가 파산 등으로 공사를 계속할 수 없어, 시공을 보증한 자가 시공을 하여 시공이
완료된 때에, 그 시공을 보증한 자가 사용검사를 받지 못하게 되었을 경우 시공검사를 받을 수
있다.
*혹은 사업주체가 파산 등으로 공사를 계속할 수 없고, 시공을 보증한 자가 파산 등으로 시공을
할 수 없는 경우, 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다
3) 경험적으로 요구되는 역할
* 법정관리인/보증회사/해당 행정 기관/부도난 사업주체 등과 협의하여 잔여공사가 안정적으로
시공 될 수 있도록 한다.
* 현재의 공사현장에 대해 정확하게 판단 할 수 있는 자료를 확보하여야 한다. : 공정율 :
중도금(선납금 포함) 납부율과 납부 현황 : 잔여공사의 내용과 비용 : 해당 현장에 대한 채권
종류와 금액
* 입주예정자의 피해 현황을 파악하여 전체 입주예정자들의 이익을 실현 할 수 있는 활동을 전개한다.
: 특히, 일반 분양자와 선납을 한 분양자는 그 이해의 실현이 대립적인 것이 아니라 상호보완적이기
때문에 대표회의 구성시 상응하는 비율로 맞추는 것이 합리적이다. : 특히, 공개적이고 합리적인
활동이 요구된다. 즉 회의시 일반 입주예정자들의 참관을 허용하고, 회의결과 또는 다른 이해관계집단과의
협의 내용에 대해서는 즉각적인 공개가 중요하며, 반드시 정관을 정하여 규범적이고 합리적으로 운영되는
것이 필요하다. : 특히, 장기적 안목을 가진 정직한 대표들이 선출되어야 한다. 입주예정자들간
의 오해와 대립으로 오히려 상황을 더욱더 악화시키는 경우가 많으므로, 또한 이 러한 문제 해결은
단기적이라기보다는 문제 해결까지 수년이 걸리는 장기적인 문제이기 때문에 전체 입주예정자들의 신뢰를
바탕으로 안정적이고 장기적으로 일할 수 있는 대표들이 요구된다.
* 현재의 중단된 공사의 재시공 뿐만 아니라 정상적인 사용검사와 소유권 이전(현재 몇몇 아파트는
저당권을 해지하지 못하여 입주를 하였으나, 전혀 재산권을 행사하지 못하고 있다), 그리고 하자보수에(하자보수에
대한 직접적이고 1차적인 책임을 져야할 사업주체가 더 이상의 책임을 수행하기 어려우므로)대한
대책도 마련하여야 한다.
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