입주자 한사람 한사람 개인이 동별(공동구) 아파트 하자를 점검하는
것은 무리다. 입주자 대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이
원칙이다.
그러나 동별 하자는 세대별 하자 점검보다 등안시 하는게 현실이다.
대부분의 입주자들이 자기가 살 집안에 더 큰 관심을 갖는데다가 관리사무소의 전문 인력이 부족하기
때문이다. 이로인해 아파트의 노후화가 가속되고 있다. 동별 하자 점검을 위해서는 입주자들의 적극적인
참여가 중요하다.
1) 승강기
동별 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는
자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 버튼, 디지털, 버튼
램프, 비상호출장 치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와
환풍기, 운행중소음정도, 운행정지의 횟수와 시간등을 살펴보아야 한다. 승강기 유지보수는 어떻게
되어 있는가. 용역계약상의 승강기 무상보수 기간 3-6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른
것이다. 무상보수기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공 회사가 램프 등 소모성 자재를 무상으로
교체해 주는 기간이다.
그 이후의 보수는 용역계약 서에 첨부된 소모 자재명세에 속하는
자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재이외의 승강기 하자보수에 속하는
와이어 로프나 모터 등 자재는 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한
시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다. 한편 승강기
고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은
그 내용을 6하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상
청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.
2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크
지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어
있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치,
환기통 주변 안전장치 유 무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천정의 균열 여부와
지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.
옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급 배수관 상태 에폭시 도장
등 위생관련 마무리 공 사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도
점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서
건설기준에 나와 있는 규정 대로 세대당 3t 이상이 되는지도 빼놓지 말고 확인한다.
3) 외벽과 옥상 바닥 균열
옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에
미치는지 주의깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.
4) 기관실과 변전실
벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를
살펴야 한다. 특히 기관실과 주 변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인다. 이와 함께
유도장애나 실내 온도조절 기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지
않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.
5) 어린이 놀이터
어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는
시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는
우선 모래판 깊이가 30crn 이상이 되는지를 확인해야 한다 각 놀이시설물별로 어린이의 안전,
정서에 적합한지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을
내용증명으로 해야 한다.
6) 주요 시설물
대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가
잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는지와 주지관과
동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청
설비공사나 전화 선의 가구당 배선수를 확인한다. |
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