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 부동산 법률 상식 |
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☞ 일반적인 금전거래에 있어 변제기가 도래하였으나 채권자의 행방불명, 무성의, 수령기피 등 여러 가지 사유로 변제기간 내에 변제를 하지 못함으로써 채무자가 선의의 피해를 보게되는 것을 방지하기 위하여 해당 금액을 법원에 위탁하는 제도
☞ 공탁방법
① 변제공탁:변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소(공탁공무소)에 임치하여 채무를 면하는 제도이다. 변제대용의 공탁에는 일정한 조건하에서 채권자의 청구에 의하여 하게 되는 공탁과 채권자가 변제의 수령을 거절하거나, 수령이 불가능할 때, 혹은 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없을 때, 예를 들면, 상속이나 채권양도의 유무 ·효력에 관하여 사실상 ·법률상 의문이 있을 경우에 이루어지는 공탁 등이 있다(민법 589 ·487조, 상법 67 ·142조).,
② 담보공탁:상대방에 손해가 발생할 가능성이 있을 때에 그 손해배상을 담보하기 위하여 하는 공탁으로서, 민사소송법의 가집행선고 ·가압류 ·가처분 등에 수반되는 것 등이 그 예이다(민사소송법 199 ·700 ·715조).
③ 보관공탁:단순히 보관의 뜻으로 하는 공탁이다. 타인의 물품을 즉시 처분할 수 없을 때에 일시적으로 공탁에 의하여 보관한다(민법 353 ·589조, 민사소송법 709 ·556조).
④ 특수공탁:공직 선거에 있어서 입후보자의 공탁과 같이 특수한 목적으로 하는 공탁이다. 공탁은 원칙적으로 채무이행지의 공탁소에서 하지만, 공탁소에 관하여 법률에 특별한 규정이 없으면, 법원은 변제자의 청구에 의하여 공탁소를 지정하고 공탁물의 보관자를 선임하여야 한다(민법 488조 1∼2항). 공탁을 하고자 하는 사람은 대법원 규칙의 정하는 바에 의하여 공탁서를 작성하고 공탁물에 첨부하여 지정된 은행 또는 창고업자에게 이를 제출해야 한다.
공탁의 목적물은 동산 ·부동산을 가리지 않으며, 목적물 자체를 공탁하는 것을 원칙으로 한다. 다만 공탁에 부적당하다든지 멸실 또는 훼손될 염려가 있고 또는 보존에 따르는 비용이 과분한 경우에는 법원의 허가를 얻어 목적물을 경매하여 그 대가를 공탁할 수 있다(490조). 공탁자는 목적물을 공탁하고 나면 지체없이 채권자에게 통지하여야 한다(488조 3항). 공탁의 효과는 변제 대용의 공탁인 경우에는 채무자로 하여금 채무를 면하게 하는 결과가 되고, 담보를 위한 공탁일 경우에는 피공탁자로 하여금 공탁물 상에 질권과 동일한 권리를 취득하게 한다.
* 공탁통지서 : 공탁자가 채권자에게 공탁사실을 지체없이 알리기 위해 발송하는 통지서로
공탁소에 비치되어 있음 피공탁자의 수 만큼 공탁통지서 및 우표붙인 봉투
(발신인/수신인 기재)를 작성하여 제출
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☞ 변제에 의한 대위
연대보증인 乙이 채무자 甲을 위하여 대출금의 전액을 변제한 경우 채무자 甲에 대하여는 변제한 대출금의 전액을 구상할 수 있음은 물론, 다른 연대보증인 丙에 대하여는 자기 부담부분을 제외한 금액, 즉 대출금의 1/2을 구상할 수도 있는데, 이를 변제에 의한 대위라고 한다.
이에 따라 변제한 연대보증인 乙은 자기의 구상권을 행사할 수도 있고 또는 채권자가 가지고 있던 원채권 및 담보권을 행사할 수도 있다
☞ 채권 및 그 담보에 관한 권리의 범위
대위자가 채무자에 대하여 행사할 수 있는「채권 및 그 담보에 관한 권리」 로서는, 먼저「채권」에는 원채권인 이행청구권/손해배상청구권 이외에 채권자대위권/채권자취소권이 있고, 「그 담보에 관한 권리」에는 물적 담보권 이외에 보증인/연대보증인에 대한 인적 담보권이 포함된다.
☞ 처 리
변제자인 乙은 丙에 대한 가압류의 피보전권리를 대위행사할 수 있는 것이기 때문에, 채권자는 乙의 동의없이는 丙에 대한 가압류를 해제해 주어서는 안된다.
이와 같이 채권자가 가압류해제 요청에 응하지 아니할 경우, 丙은 채권자를 상대로 사정변경에 의한 가압류결정 취소의 소」를 제기해 올 수도 있다.
이때에는 乙이 소송에 보조참가하여 丙의 재판 상대가 된다
채권자가 직접 소송을 수행할 필요는 없지만, 다만 乙이 참가치 아니하고 또한 채권자도 변론기일에 출석하지 아니함으로써 패소하는 경우가 있을 수도 있으므로 乙에 대해 소송고지를 해야 그 책임을 면할 수 있다.
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☞ 차용약정서요
가계에 대한 주택자금대출시 사용
- 대출약정서 : 가계에 대한 모든 일반대출시 사용
☞ 약정서 주요내용
채무자 자서
채무자가 약정내용을 이해하였음을 확인하고 서명을 하는 행위 (약관 및 약정서 사본을 수령해야 함)
지연 배상금
이자 (정기상환대출), 원리금 (분할상환대출), 여신기간만료 후 대출금 미상환 및 기한의 이익을 상실한 경우 대출금 잔액에 대하여 은행이 징구하는 배상금
☞ 지급보증거래약정서상 지급보증한도
보증금액은 원금, 이자 및 지연배상금을 포함한 총보증한도이며 실제청구금액이 동보증금액을 초과할 경우 보증금액을 초과하여 보증책임을 지지 않음
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☞ 공정증서란
공정증서란 사법상 법률행위 기타 사권에 관한 사실에 관하여 공증인이 일정한 방식에 따라 작성하는 증서인데, 이것은 소송에 있어서 강력한 증거력을 갖는다.
공정증서는 우선 진정한 공문서로서 추정되며, 강한 증명력이 인정되고 있다.
그런데 공정증서가 집행증서로서 법률상 집행력이 있는 채무명의가 되려면
① 공증인이 그 권한에 의하여 공증인법 기타 법령이 정하는 절차에 따라 작성할 것
② 일정금액 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정수량 급여를 목적으로 하는 특정된 청구가
표시되어 있을 것
③ 채무자가 소송이나 지급명령절차를 거치지 않고 집행해도 좋다는 집행수락의 문언이
기재되어 있을 것등의 요건을 갖추어야 한다.
따라서 이러한 집행력에 근거하여 공정증서 작성을 끝낸 채권서류를 갖고 있으면 확정판결 없이도 강제집행을 할 수 있게 된다.
☞ 공증의 필요성
① 분쟁의 방지
공증을 미리 받아놓으면 한번 공증 받은 내용에 대해서는 나중에 서로 다툴 수 없으므로 분쟁을 미리 예방할 수
있다.
② 강제 집행의 신속/간편화
어음, 수표나 금전소비대차(돈 거래) 관계에서 미리 공증을 받으면 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 재판을 거칠 필요 없이 즉시 채무자의 재산을 강제 집행할 수 있어 신속히 자신의 권리를 실현할 수 있다.
③ 소액 채권의 보호
소송비용에 비해 공증비용은 아주 저렴하므로 공증을 받으면 적은 돈이라 할지라도 쉽게 권리를 실행할 수 있다.
④ 법인의 정관, 의사록
주식회사, 유한회사의 정관을 공증을 받음으로써 효력이 발생되고 각종 법인의 등기신청서에 첨부라는 의사록
(주주총회, 이사회 의사록 등)은 반드시 공증을 받아야 등기가 된다.
⑤ 중요문서의 보존
문서를 분실한 경우에도 공증 받은 문서는 공증사무소에 장기 보존되므로 권리주장에 장애가 없다. 따라서 중요한 문서는 반드시 공증을 받아두는 것이 안전하다.
☞ 담보가 충분하고 적법하게 담보권을 취득한 경우라면
담보가 충분하고 적법하게 담보권을 취득한 경우라면 채무 불이행시에는 동 담보권을 실행하여 대출금을 회수할 수 있으므로 공정증서를 작성할 필요가 없지만, 담보가 부족하거나 담보가 전혀없이 신용으로 대출을 취급하였을 경우에 공정증서를 작성하지 않으면 대출금회수를 위하여 대여금청구소송이나 어음금청구소송등을 제기하여 채무명의를 얻지 않으면 안된다.
이와 같은 절차를 밟기 위해서는 많은 시간과 비용이 소요되어 결과적으로 채권회수에 지장을 초래하게 된다.
따라서 공정증서를 작성하면 공정증서의 집행력에 의해서 채무자의 일반재산에 대하여 즉시로 강제집행을 할 수 있는 이점이 있는 것이다
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☞ 담보권의 종류
ㅇ 물적담보
① 저당권 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산 및 기타의 목적물을 채권자가 제공자로부터 인도받지 않고 단지 관념상으로 지배하여 채무의 변 제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리
* 지상권 : 타인의 토지위에 건물,기타 공작물 및 수목 등 을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물건으로 그 자체가 담보권은 아니나 대부분의 경우 첨담보로 설정함
② 질 권 채권자가 채권의 담보로써 채무자 또는 제3자로부터 받은 물건 또는 재산권을 채무의 변제가 있을 때까지 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에 변제가 없을 때에는 그 목적물로부터 우선적으로 변제를 받는 권리
③ 양도담보 채권담보의 목적으로 물건의 소유권 (또는 기타재산권)을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무 를 이행하지 않을 경우에는 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게 되나, 채무자가 이행을 하는 경우에는 목적물을 그 소유자에게 반환하는 방법에 의한 비전형 담보물임
ㅇ 물적담보
보증이란 채권자와 보증인과의 계약에 의하여 주채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 보증인이 이를 이행할 책임을 지기로 함으로써 주채무에 대한 채권을 담보하는 제도
ㅇ 채권양도
채권양도란 채권의 동일성을 유지하면서 이전하는 계약을 말하며 그 자체로는 담보권이 아니나, 채무자의 채무이행이 없 을 시에는 채권자가 양도된 채권을 직접 추심하여 자기의 채권을 변제받게 된다.
☞ 담보목적물별 적용약정서
ㅇ물적담보 취득시
① (근)저당권설정계약서 부동산, 지상권, 선박, 광업권 등 담보시
② (근)질권설정계약서 상품 등 유체동산, 화물상환증, 선하증권,각 종 유가증권,채권 등 담보시
③ 양도담보계약서
(근담보, 특정채무담보) 질권으로 취득하기 곤란한 동산이나 채무자의 생산활동에 필요한 기계·설 비 등 담보시
* 미등기 무허가 건물이 있는 토지를 담보취득시 건물에 대한 담보 취득 방법
④ 채권양도계약서
(근담보, 특정채무담보) 물품납입대금 또는 공사도급대금 등 확정채권 담보시
ㅇ인적담보취득 (연대보증인입보)시: 보증서 또는 근보증서 적용
ㅇ기 타
① 추가근저당권 설정계약서
(공동담보물건 추가용) 근저당권 설정후 다른 부동산을 담보목적물에 추가하는 경우 사용
② 근저당권설정변경계약서 피담보채무범위 (예: 한정근담보⇒포괄근담보) 및 근저당권결산기 (지정형, 자동확정형, 장래지정형) 변경용
④ (근)저당권 이외의 담보 (보증)약정의 변경이 필요한 경우에는 대부분의 경우 해당 약정서로 새로운 계약을 체결함
☞ 근담보권 (보증 포함)의 운용
ㅇ근담보권의 종류
① 특정근담보 특정일자의 거래약정에 의하여 발생한 당해채무를 담보하며,당해 채무의 기한연장외에 대출의 재취급 또는 신규대출이 발생할 경우에는 담보하지 않음
② 한정근담보 지정된 종류의 대출거래에 의한 채무를 담보하며, 당해 채무의 기한연장 및 동일 종류의 여신으로 재취급 또는 신규되는 경우에는 담보하게 되나, 다른 종류의 대출이 발생할 경우에는 담보하지 않음
③ 포괄근담보 은행과의 여신거래로 말미암은 모든 채무 뿐만아니라 은행과 제3자와의 여신거래로 말미 암아 취득한 보증채무, 어음·수표상의 채무도 담보 (채무자 본인이 담보 제공한 경우 신 용카드 거래로 말미암은 채무도 담보)
- 포괄근담보는 객관적으로 담보제공자에게 편리하다고 판단되는 경우에 한하여 제한적으로 운용되며 제3자를 위한 담보제공시 한정근담보가 주로 이용됨
근담보권은 계약의 해지 또는 결산기 도래로 피담보채무가 확정되면 그때부터 특정채무담보화 되어 당해채무만 담보하게 됨
ㅇ 담보한도액 (채권최고액, 근보증한도액)
근담보권은 장래 증감변동하는 피담보채무를 담보하는 것으로 담보한도액을 정해야 하며, 담보제공된 물건 (또는 연대보증 인)은 담보한도액 범위내에서 원금·이자·지연배상금등 기타 부대채무를 책임짐
ㅇ 근담보권 결산기 종류
① 지정형 지정된 결산기가 도래하면 대출금이 확정되어 그 때부터 확정된 피담보채무만을 담보하게 되며 새 로운 대출의 담보로 계속사용이 불가함
② 자동확정형 결산기를 정하지 아니하되, 설정자의 별도 의사표시가 없으면 저당권설정계약일로부터 5년 이 되는 날이 결산기가 되어 그 때 피담보채무가 확정되어 확정된 피담보채무만을 담보하 게 되며 새로운 대출의 담보로 계속 사용할 수 없음.
또한 설정자는 저당권설정계약일로 부터 3년이 경과한 때부터는 서면통지에 의해 결산기를 지정할 수 있고, 피담보채무는 그 통지 도달일로부터 14일 이후가 되는 지정된 결산기에 확정한다.
③ 장래지정형 결산기를 정하지 아니하되, 설정자의 별도 의사표시가 없으면 근저당권설정계약은 계속되어 피담보채무의 범위에 속하는 새로운 대출의 담보로 계속사용할 수 있음.
그러나 설정자는 저당권설정계약일로부터 3년이 경과한 때부터는 서면통지에 의해 결산기를 지정할수 있고, 피담보채무는 그 통지 도달일로부터 14일 이후가 되는 지정된 결산기에 확정한다.
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☞ 보증의 개요
ㅇ 금전소비대차 등에서 채무자의 계약 미준수 및 채무내용 미이행시 채권을 확보하기 위한 방안으로
채권자가 채무자 이외 제3자의 재산으로 채권을 담보하는 제도
ㅇ 보증은 크게 보증인, 보증채무 및 보증계약의 3요소로 구성됨
ㅇ 우선변제권이 있는 저당권, 질권 및 물적 담보와는 구별됨
☞ 보증채무
ㅇ 보증채무는 주채무의 존재를 필요로 함
ㅇ 주채무 불성립 또는 소멸시 보증채무 무효
ㅇ 주채무 취소시 보증계약 또한 소급 취소
ㅇ 주채무 조건적 효력 발생시 보증채무 또한 조건적 효력 발생
ㅇ 근보증 또는 계속적 보증도 가능
☞ 보증의 종류 및 내용
Ⅰ. 일반보증
* 보증채무의 범위는 주채무 범위내에서만 가능
* 특약이 없는 한 주채무의 이자, 위약금, 손해배상 및 기타 주채무에 종속한 채무를 포함
* 보증계약 성립 후 동일성 없는 주채무의 확장 등에 대해서는 보증채무 확장 불가
Ⅱ. 근보증 또는 계속적 보증
* 계속적 보증계약에 기간의 약정이 없는 경우, 보증인은 보증계약 체결후 상당한 기간이
경과되면 보증계약 해지가 가능하며, 원칙적 상속이 불가함
* 보증계약체결 당시 예상할 수 없었던 특별한 사정
(예: 채무자의 자산상태가 급격히 약화된 경우 등) 발생시 상당한 기간이 경과되지 않더라도
보증계약 해지 가능
☞ 보증의 효력
ㅇ 채권자는 주채무자의 채무불이행시 보증인에게 보증채무 이행 청구 가능
ㅇ 보증인의 최고·검색의 항변권
채권자의 보증채무 이행청구시, 보증인은 주채무자의 변제능력 및 그 집행이 용이함을 증명하여 주채무자에게 청구할 것을 요구할 수 있음
단, 연대보증인은 최고·검색의 항변권 없음
최고/검색의 항변권을 행사에도 불구하고 채권자가 주채무자에 대한 청구를 태만히 하여 주채무의 전부나 일부를 변제 받지 못하였을 경우 곧 청구하였으면 변제받을 수 있었을 한도 내에서 보증인은 보증채무를 면할 수 있음
보증인은 주채무자가 채권자에 대하여 가지는 항변사유로 채권자에 대항할 수 있음
주채무자 및 보증인에 발생한 사유의 효력
주채무자에 대해 발생한 사유는 원칙적으로 모든 보증인에게 효력을 미치며, 주채무의 소멸시에는 보증채무도 소멸함
보증인에게 발생한 사유는 주채무를 소멸시키는 행위 (변제, 대물변제,공탁, 상계 등) 이외에는 주채무자에게 영향을 미치지 않음
☞ 보증인의 구상권
ㅇ 보증인이 보증채무를 이행하여 주채무자가 채무를 면하게 된 경우에는 보증인은 주채무자에 대한 구상권을 가짐
청탁받은 보증인
출재금액 한도내에서 주채무자에 대한 구상권보유
단, 과실없이 변제 또는 기타의 출재로 주채무의 전부 또는 일부가 소멸되었어야 함
자청에 의한 보증인
채무를 면하게 한 행위 또는 구상권을 행사할 당시에 주채무자가 이익을 받고 있는 한도 내에서 구상권 보유
보증인이 주채무자에 대한 통지의무 태만시 구상권 제한
* 보증인이 주채무자에 대한 사전 통지없이 자의로 주채무를 소멸 (변제 또는 기타출재 등)
하게 한 경우, 주채무자의 채권자에 대한 대항사유가 있으면 그 사유로 보증인에게 대항할
수도 있어 그 범위 내에서 보증인의 구상권 제한 됨
* 주채무자의 보증인에 대한 통지 태만으로 보증인이 선의로 이중 변제한 경우에는 보증인은
구상권을 지님
☞ 연대보증
ㅇ 연대보증은 보증인이 주채무자와 연대하여 보증할 것을 약정, 채무를 부담함으로써 주채무의
이행을 담보하는 보증채무임
ㅇ 연대보증은 보증인에게 최고·검색의 항변권이 없고, 주채무자가 채권자에 대하여 가지는
항변권과 구상권만 주어지므로 채권자의 권리담보가 보통의 보증보다 확실
ㅇ 채권자는 연대보증인이 수인인 경우 어느 연대보증인에 대해서도 주채무 전액의 청구 가능
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☞ 부부별산제
민법상 부부의 재산은 부부별산제라 하여 부부 각자가 결혼전부터 가지고 있던 재산 및 결혼 후 자기 명의로 취득한 재산은 夫 또는 妻가 관리/사용/수익하는 것이 당연한 것으로 되어 있다.
마찬가지로, 부부의 일상가사생활에 관계있는 채무는 예외이지만, 그 이외의 채무라면 夫 개인/妻 개인의 채무로서 각 자가 책임을 져야 한다. 따라서 남편이 대출채무를 이행하지 않는다 하여 처에게 책임을 물어 그의 부동산에 압류를 할 수는 없다.
☞ 부부간의 일상가사대리권과 일상가사비용의 연대책임
부부의 일방이 일상의 가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 연대책임을 지는 바 (민§832), 이를 위하여 夫가 채무를 부담하였다면 妻도 그러한 채무에 대하여 연대책임을 부담하게 된다.
일상가사의 의의 및 범위
일상가사란 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무를 말하며, 그 내용/정도 및 범위는 그 부부공동체의 생활정도와 부부의 생활장소인 지역사회의 관습 내지 일반견해에 의하여 결정된다.
부부공동생활에 통상 필요로 하는 식료품의 구입, 가옥의 임차, 세금의 납부 등 가족의 의식주에 관한 사무나 가족의 보건, 자녀의 양육/교육 등에 관한 사무는 일상가사의 범위내이지만, 일상생활로서 객관적으로 타당시되는 범위를 초과한 소비대차, 가옥의 임대 등은 일상가사의 범위에 포함되지 않는 것으로 보고 있다.
또한 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정하므로, 소유관계가 불분명한 가재도구 같은 것에 대하여는 남편에 대한 채무명의에 기하여 그의 지분권을 압류할 수는 있을 것이다.
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☞ 개 요
계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지 담보하는 특수한 저당권인 근저당권은 민법상 물권에 속하는 권리로써 현재 부동산 담보의 경우가 가장 대표적입니다.
저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정 채권을 담보하기 위한 것임에 비해 근저당권은 채권자와 채무자 사이의 계속적인 관계가 예상되는 계약 등에 대하여 채권액이 증감하다가 최종결산기에 이르러 잔존하는 채권액을 확정하고 채권최고액의 범위 내에서 담보한다는 것이 차이점입니다. 금융기관에서 개인 또는 법인을 상대로 여신행위를 하면서 채권 보전책으로 담보권을 설정하는 것이 보통인데 개인 또는 법인의 계속적인 거래욕구와 이해관계인의 발생 등으로 다양한 법률관계가 형성됩니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권설정자가 대부분이나 다를 수도 있음)간에 채권적 합의가 선행되어야 합니다.
☞ 원인증서작성
근저당권은 금융기관과 개인 또는 개인과 개인 사이에서 많이 발생하는데, 금융기관과 개인 사이에서는 금전소비대차약정서, 당좌대월약정서, 어음거래약정서 등이 있고, 개인과 개인 사이에서는 차용증 등 금전소비대차약정서가 대부분을 차지하고 기타 도매상과 소매상간의 계속적인 물품공급약정서 등이 있습니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 반드시 원인증서를 작성하여야 합니다.
☞ 근저당권의 의의 및 특징
Ⅰ. 의의
근저당권은 주로 계속적인 거래관계에서 발생하는 다수의 불특정한 채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기 위하여 고안된 담보제도로서 특정채권만을 담보하는 보통저당권과 구분 된다.
Ⅱ. 특징
① 부종성의 완화
근저당권은 피담보채권이 증감변동하여 특정되지 않고, 그에 따라 피담보채권이 일시적으로 없게 되는 경우가 발생하더라도 근저당권의 소멸을 가져오지 않으며, 거래기간내에 다시 채무가 발생하면 근저당권은 그 동일성을 유지하여 그 채무를 담보하게 된다.
② 채권의 불특정성
근저당권은 증감변동하는 불특정의 채권을 담보한다.
③ 채권최고액의 등기
근저당권에 있어서는 피담보채권이 불특정인 대신 반드시 담보할 채권최고액을 약정하고 이를 등기하여야 한다.
그리고 근저당권은 이 채권최고액을 한도로 하여 담보하게 된다.
☞ 근저당권의 유형
Ⅰ. 특정근저당권
근저당권 설정계약시에 이미 체결되어 있는 특정의 거래계약과 관련하여 발생하는 불특정의 채무만을 담보
Ⅱ. 한정근저당권
근저당권 설정계약시에 기체결되어 있는 거래계약인지 여하에 관계없이 특정한 종류의 거래계약을 한정적으로 열거하고, 그 거래 계약과 관련하여 발생하는 불특정의 채무 담보
Ⅲ. 포괄근저당권
근저당권 설정계약시 기체결되어 있는 거래계약인지의 여하에 관계없이 거래계약의 종류를 한정하거나 예시함이 없이 채무자가 채권자에게 현재 부담하고 있거나 장래 부담하게 될 일체의 불특정 채무 담보
☞ 근저당권 설정방법
근저당권은 당사자간의 근저당권설정계약과 그에 따른 등기에 의하여 설정되며, 신청서에 등기원인이 근저당권 설정계약의 취지와 채권의 최고액을 반드시 기재하여야 한다.
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☞ 내용증명의 작성과 활용
내용증명은 그 자체로 직접적인 법적 효력을 갖는 것은 아니다. 다만, 분쟁발생시 수취인에게 어떠한 내용을 보냈다는 '증명력'을 가짐과 동시에 공신력 있는 문서로서 상대방에게 자기의 권익보호를 위해 최선의 노력을 다한 사실을 입증할 수 있는 수단일 뿐이다. 그렇지만 내용증명은 금전채권관계에서 채무자를 심리적으로 압박하는 주요한 수단일 뿐만 아니라, 후일 소송을 제기할 경우에 중요한 증거서류가 되기도 한다. 그래서 각 기업체에서 영업을 담당하고 있는 실무자나 소규모 자영업자라면 영업의 결과 발생한 대금채권의 회수와 관련하여 수많은 법률적 문제를 경험하게 되는데, 이 때 법적 조치로 나아가기 전에 유용한 수단으로 내용증명을 활용할 필요성이 있게 된다.
☞ 내용증명 효력
I. 내용증명 목적
우체국에서 언제 누구로부터 누구에게 어떠한 내용의 서신이 제출되었는가를 증명해 주는 것입니다. 내용증명은 등기우편으로 송달되기 때문에 상대방이 몇 년, 몇 월, 몇 일에 해당 우편물을 확실히 수령한 것도 증명되기 때문에 내용증명에 의해 훗날 그 문서가 송달되지 않았다던가, 통지되지 않았다고 하는 점의 논쟁을 막을 수 있는 것이다.
II. 내용증명 발송 목적
① 증거의 보전을 위한 목적 : 내용증명 그 자체로서는 직접적인 법률적 효력은 발생하지 않으나 어떠한 내용에 대하여 그 이행 등을 독촉한 사실을 증거로 확보할 필요가 있을 때나 어떠한 채권이 소멸시효에 임박하였을 때에는 시효를 중단시킬 필요가 있다. 이와 같은 경우에 시효를 중단시키기 위해서는 최고를 한 후 6월 이내에 소송(법적 절차를 진행시킴)을 제기하여야 그 중단효과가 발생하는데, 그 최고를 증명할 수 있는 방법이 내용증명에 의한 방법이다.
② 상대방(채무자 등)에게 심리적 압박을 주어 그 이행을 실현할 목적 : 금전채권관계에서 채무자 등이 이행을 미루거나 이행(채무의 변제 등)을 하지 않을 경우에, 내용증명을 보냄으로써 채무자가 채무를 이행하지 아니하면 소송비용의 부담 등의 손실과 기타 불이익을 초래할 수 있음을 상기시켜 채무자 등으로 하여금 채무 등의 이행을 실현하고자 하는 목적이다.
③ 계약해제(해지) 등을 통보하기 위한 목적 : 계약당사자 중 일방의 불이행으로 계약을 해제하고자 할 때나 무능력·착오·사기·강박 등으로 인하여 그 계약을 취소하고자 할 경우 등에는 후일의 분쟁을 방지하기 위해 필요한 증거확보 차원에서 내용증명을 발송하는 것이 바람직하다.
④ 기 타 : 채권양도에 따른 채권양도통지의 경우 등도 내용증명우편으로 하여 이를 명확히 하여둘 필요가 있다.
☞ 내용증명우편의 효력
내용증명우편중 대항요건을 갖추기 위한 내용증명우편과 내용과 일자의 증거를 보전하기 위한 내용증명에 의해서는 각각 그 달성하고자 하는 목적을 달성할 수 있으나 문제는 상대방에 대해 심리적 압박을 주기 위한 내용증명우편이다.
어떤 의사 표시를 내용증명우편에 의해 발송하였다고하여 그 문서가 공문 서로 되는 것은 아니며, 또 강제력이 생기는 것도 아니다. 따라서 수취인도 회신을 할 의무는 없으며, 회신을 않았다고 하여 내용증명에 기재된 내용을 인정한 것으로 되지는 않는다
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☞ 임차권등기명령이란?
1999. 3. 1부터 시행되는 임차권등기명령절차는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말한다.
종래에는 임차인이 임대차가 종료된후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.
근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 된다.
☞ 임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류
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| 신청절차 | 신고처 | 구비서류 |
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| 1.등록세납부고지서 발급신청 | 임차주택 소재지 구청 세무과 | 임대차계약증서 사본, 주민등록증 |
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| 2.건물등기부등본,주민등록등본 | 소재지 관할 등기소 발급
및 동사무소 | 임차권등기명령 신청서,
건물등기부등본, 주민등록등본 각1통 |
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| 3.임차권 등기명령 신청서 제출 | 소재지 관할 법원 | 임대차계약서 사본, 임차부분이 건물의
일부시 임차공간 도면 첨부 |
☞ 임차권등기명령절차
임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령 신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심사하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.
그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 된다.
☞ 임차권등기 경료의 효과
임차인이 임차권등기명령 신청당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것은 이미 위에서 설명하였다.
그러나 여기서 주의할 점은 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인하여야 한다는 것이다.
또 만일 임차인이 아직 대항력·우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력/우선 변제권 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권 등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권 등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 경락을 받은 경락인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주지해야 한다.
☞ 임차권등기명령 비용
임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료 (2,260×3= 6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료 (2,260원)를 우표로 납부하여야 한다.
그 밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하여야 한다
(→등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고, 차임이 없는 임대차와 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3,000원이다)
- 임차권 등기된 등기부등본 예시
- 임차권 등기 신청서
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☞ 기본약관 개요
ㅇ 불특정 다수의 상대방과 여신에 관한 계약체결시 사용하기 위해 공통적으로 적용될 일반적인
사항을 미리 만들어 놓은 계약의 내용
ㅇ 교부/확인시기 : 여신 신규, 보증계약 또는 담보권설정 계약시 등
ㅇ 교부/확인대상 : 채무자, 연대보증인, 담보제공자 등 채무관계자 전원
☞ 약관상 주요 내용
ㅇ 비용의 부담 : 부대비용은 금리인상등을 방지하는 차원에서 합리적인 범위내에서 채무자
직접 부담을 원칙으로 함
ㅇ 기한전 채무변제 의무 (기한의 이익 상실)
원칙적으로 채무자의 신용상태가 악화되는 것을 전제로 함
기한의 이익상실의 효과
① 은행의 변제청구가 가능해지고, 채무자는 거절할 수 없음
② 은행은 채무자의 예금 등과의 상계나 담보제공된 예금 등에 대한 대리환급변제충당
조치를 할 수 있음
③ 담보권 실행이나 강제집행에 필요한 절차에 착수 가능
④ 원금에 대한 연체이자율 적용 됨
⑤ 기한의 이익상실일 익일부터 소멸시효기간 진행
연대보증인에 대하여도 채무자와 동일한 효과가 발생함
☞ 은행여신거래 기본약관 : [가계용] [기업용]
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☞ 상속이란
피상속인(망자)이 가지고 있던 재산과 재산상의 권리·의무가 상속인(상속을 받는 자)에게 포괄적으로 이전하는 것을 말한다. 피상속인이 사망하면 피상속인 개인만이 행사할 수 있는 권리·의무를 제외한 모든 재산상의 권리(적극적 재산 : 망자의 물권, 채권, 무체재산권 등)와 의무(소극적 재산 : 망자의 채무)가 포괄적으로 상속인에게 이전된다. 따라서 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 상속은 존재하지 않는다.
☞ 상속의 순위
피상속인의 사망으로 인하여 그 소유의 재산은 상속결격사유가 없는 한 다음의 순서에 따라 상속된다. 다만 동일한 순위의 상속대상자가 다수 있는 경우에는 가까운 촌수에게 우선순위가 있고, 이 경우 태아는 출생한 것으로 보아 상속인이 되며 태어나지 못하고 사망한 경우에는 그 자격을 상실한다 .
① 피상속인의 직계비속
② 피상속인의 직계존속
③ 피상속인의 형제자매
④ 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족
선순위자가 한명도 없을 때 후순위에게 차례가 돌아가고, 배우자는 피상속인의 직계비속, 직계존속과 동순위의 상속인이 되며, 직계비속과 직계존속이 없는 경우에는 단독상속인이 된다. 여기서 배우자란 혼인신고를 한 법률상의 배우자를 말하며 사실혼의 배우자는 남편 또는 처로서의 상속권이 인정되지 않는다. 다만 상속인이 없는 경우에 한하여 특별연고자로서
상속재산의 전부 또는 일부를 지급받을 수 있을 뿐이다.
☞ 상속의 승인
개인의 의사를 무시한 상속의 승계를 강제할 경우 채무상속은 상속인에게 오히려 부담이 되므로 민법에서는 상속의 승인 및 포기 제도를 두어 상속인에게 선택권을 부여하고 있다.
I. 단순승인
피상속인의 권리, 의무를 무제한 무조건으로 승계하는 것을 단순승인이라 한다.
단순승인은 상속인의 일방적인 의사표시로 가능하며, 법원에 신고할 필요는 없다.
→ 법정단순승인
상속인의 의사와 상관없이 다음의 경우에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다.
①상속재산의 처분행위를 한 때
②상속의 개시가 있는 것을 안 날로부터 3개월 이내에 한정승인 또는 포기하지 않은 때
③한정승인 또는 포기를 한 후 상속재산을 은닉, 부정소비, 또는 고의로 재산목록에 기입하지 않은 때
II. 한정승인
상속인이 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 조건으로 상속을 승인하는 것을 한정승인이라 한다.
한정승인의 의사표시는 상속개시가 있는 것을 안 날로부터 3개월 이내에 상속재산의 목록을 첨부하여 가정법원에 하여야한다.
☞ 상속의 포기
상속재산의 모든 권리, 의무의 승계를 부인하고 처음부터 상속인이 아니었던 효력을 생기게하는 단독의 의사표시를 상속의 포기라고 한다.
상속의 포기는 상속개시가 있는 것을 안 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 포기신고를 하여야한다.
공동상속의 경우 단독으로 포기하면 상속의 포기는 소급효가 발생되어 포기한 상속분은 다른 상속인에게 각 상속분의 비율로 귀속된다
한편 협의분할에 의하여 상속재산을 받지 않은 것은 상속포기와는 구별된다.
→ 상속 승인 포기 취소의 금지
상속의 승인, 포기를 한 경우 이를 취소 할 수 없다.
그러나 미성년자와 한정치산자가 법정대리인의 동의 없이 한 경우, 금치산자가한 경우, 사기에 의한 경우 및 착오로 인한 경우에는 취소권자가 그 승인 또는 포기를 취소할 수 있다.
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